КАКВО СЛЕДВА ЗА ОФИСИТЕ СЛЕД ПАНДЕМИЯТА?- 1

14 СЕПТЕМВРИ 2022

В началото всички бяха въодушевени – работата от вкъщи изглеждаше почти като награда за хората без деца, които учат дистанционно. Без досадно пътуване сутрин и вечер през задръстванията, без неприятните от колегите, с малко време между срещите и работните ангажименти за вършене на нещо из къщата или просто за почивка. Пак тогава пустеещите офис сгради бяха обичайна и тъжна гледка. Днес – почти две години по-късно - голяма част от ежедневният живот вече се нормализира, но връщането в офисите сякаш буксува. Работодателите се люшкат между принудата и примамването. На единия полюс са компании като Тесла, чиито собственик Илън Мъск обяви в началото на юни, че който не се върне на работа в офиса може да се счита за напуснал (детайлна информация за изтеклия мейл и реакциите на него – тук), а на другия – компании като Facebook и Salesforce, които въвеждат работата от вкъщи като постоянна практика и обявяват практиката „от 9 до 5“ за безвъзвратно приключила, но в същото време превръщат офисите в особено привлекателни места, стимулиращи креативността и комуникацията. Не е за пренебрегване и ситуацията на собствениците на офис сградите – само преди две години да се притежава и отдава под наем такава сграда беше сигурен и печеливш бизнес. Днес бъдещето на новите сгради е доста неясно, а наемателите на престижни офиси преосмислят употребата им. Какво всъщност се случва с офисите след пандемията?

Когато цифрите говорят

Два пъти през настоящата година – през март и през август – Капитал се опита да направи моментна снимка на тенденциите на офисния пазар, ползвайки за база анализите на четири консултанстски компании, свързани с отдаването на офиси под наем. В тези шест месеца няма съществена промяна и основното заключение е оптимистично – офисният пазар се съживява. На фона на историческо дъно по време на пандемията, тази година се набюдава ръст на търсенето на офиси, макар че незаетите площи продължават да са доста. Въпреки раздвижването на повърхността, обаче, основната част от сделките за наемане на нови офиси се оказва, че се  правят от фирми, които се местят, т.е. освобождават старите си офиси или просто подновяват договорите си (делът им е по около 35% от сделките). 14% от новонаетите офиси за разширяване на фирми, а новите компании, тепърва навлизащи на пазара са под 5%. Компаниите, които наемат офиси в момента, са основно от IT сектора (почти половината), както и работещи в сферата на професионалните услуги, фармацията и финансовите услуги. На практика това е лоша новина за собствениците на новостроящи се сгради и именно тук е причината през последната година да няма стартирали забележими нови проекти за строеж. Положението при свободните офис площи е относително устойчиво със слаб ръст – около 1/5 от офисите в София са празни. Ценовите нива варират според вида на офиса – т.нар. клас А се движи между 11,50 и 15 евро / кв.м., а клас Б е в диапазона от 6 до 12,50 евро/кв.м. в зависимост от локацията. Трайна тенденция е таксите за поддръжка и обслужване на офисите да се увеличават, и то значително. При споделените офиси – новият хит на пазара – предлагането все още надвишава значително търсенето (повече данни могат да бъдат намерени тук и тук). Какво, обаче, стои зад тези цифри?

Вятърът на офисната промяна

Също както политическите събития от края на 90-те промениха из основи живота на цели поколения, така и пандемията се оказа катализатор на много съществени промени, свързани с офисите. В случая става въпрос както за промяна вътре – как изглеждат, за какво се ползват и кой въобще ходи в тях, така и отвън – какъв е енергийният отпечатък на сградите, в които се помещават, съответстват ли на концепцията за устойчиво развитие и какво предлага локацията им отвъд идеята за престижен адрес.

Българският офисен пазар сякаш все още се опитва да се справи с първия тип промени – преосмисляне на функционалността и визията на офисите. От едната страна са ползите от работенето от вкъщи – както за служителите, така и за работодателите. Служителите намаляват разходите си на време и пари, а работодателите спестяват от разходи за работни места и в същото време се радват на по-висока продуктивност. Според някои изследвания работата от вкъщи е значително по-производителна – неефективното работно време, прекарано в приказки с колеги по други теми намалява наполовина. Според един от експертите в подкаста McKinseyTalksTalent поддържането на едно работно място в офис в САЩ струва между 10 и 15 хил. долара годишно. Подобна оценка за България няма, но дори и сумата да е на половина, спестяването на тези пари, когато хората работят от къщите си, не е за пренебрегване.

От друга страна, обаче, не всичко при работата от вкъщи е розово. Първият голям проблем се оказа изолацията и самотата. Това пък от своя страна води до намаляване на мотивацията, а при новонаети служители – до липса на реално интегриране във фирмата и доста лесно напускане на по-късен етап. След първоначалната еуфория – Мога да работя по пижама и от дивана – повечето хора установиха, че бюро в спалнята не е точно представата им за удовлетворяващо ги работно място. Съвсем отделна тема е, че не всичко може да се свърши от вкъщи. От съществено значение се оказват и системите за оценка на представянето – ако компаниите не разполагат с ефективни и работещи такива, то работата от вкъщи на практика не може да бъде контролирана по нормален начин. Вече се появиха дистопични практики като автоматично да се правят снимки на мониторите на работещите дистанционно служители през десетина минути (ВВС разказват за това още в първата година на пандемията), но при сегашната ситуация на пазара на труда и огромния недостиг на хора във всички области подобни мерки за контрол по-скоро биха отблъснали специалистите.

Какво представлява сградата, в която се помещава съответната компания от гледна точка на устойчиновост пък ще се оказва все по-важно в бъдеще – както заради потребителския натиск на поколението Z, така и заради законовите регулации в тази посока, които трайно стават политика в ЕС. Всичко това, взето заедно, води до тази необратима офисна промяна – нищо вече няма как да е същото като в началото на 2019-та, но тогава какво ще бъде?