ЩЕ ПРОДЪЛЖИ ЛИ ПОСКЪПВАНЕТО НА ИМОТИТЕ У НАС? - 1

24 ЯНУАРИ 2023

Точно преди една година, насред равносметките и прогнозите, експертите бяха убедени, че и през 2022 г. цените на имотите у нас ще продължат да растат, хората, доволни от увеличаващите се доходи, ще търсят все повече и повече жилища, а парите ще си останат все така евтини и достъпни. На въпросите дали имотният пазар в България не се превърнал в опасен балон,  и продавачи, и купувачи, а и финансовите институции бяха на мнение, че такава опасност все още няма. Днес, година по-късно (и то каква година – нищо в началото на миналата дори и не подсказваше какво предстои) ентусиазмът е охладен, прогнозите са доста по-консервативни и умерени, а имотният пазар сякаш демонстрира забавяне. В същото време инфлацията галопира, достигайки отдавна забравени у нас стойности и все повече хора със спестявания се замислят дали все пак да не купят някакъв имот и то преди наличните пари да са се обезценили още. Със сигурност, обаче, покупка преди пукането на балон – независимо дали финансов или имотен – не е най-доброто решение, затова – какво се промени за една година на имотния пазар в България, балон ли наблюдаваме в момента и какво ни чака през настоящата година по отношение на цените на имотите?

Какво се случи през миналата година?

Накратко – имотният пазар достигна плато. Казано по друг начин стремглавото нарастване на цените започна осезаемо да се забавя и от пазар, доминиран преобладаващо от продавачите (т.е. те определят цените и условията по сделките, те обикновено искат повече и повече), започна движение към баланс между двете страни с прогноза в обозримото бъдеще купувачите да станат определящи за обема, цената и вида на сделките.

Годината всъщност започна безметежно – пост-ковид ситуацията беше по-скоро обнадеждаваща: доходите растяха, потреблението (респективно – заетостта) се връщаше към нивата си от преди пандемията, лихвените проценти по ипотечните кредити бяха забележително ниски, а достъпът до кредити – относително лесен. Все повече хора се замисляха за покупка на имот – както за собствено жилище, по-голямо и по-комфортно, така и с цел инвестиция – отдаване под наем или продажба на по-късен етап, когато цените порастнат още.

Към края на първото тримесечие, обаче, икономическата ситуация започна да не изглежда чак толкова розова – в Европа (макар и по-далечния край) започна война след над 70 години мир, цените на горивата се изстреляха в Космоса, а веригите на доставки все още страдаха от локдауните и продължителните карантини в Китай. Тази перфектна буря предизвика невиждана в последното десетиление инфлационна вълна, която, обаче, почти до началото на есента не обезпокояваше истински никой – всеобщото очакване беше всичко някакси да се размине. В края на лятото, обаче, централните банки започнаха да повишават лихвените проценти в опити едновременно да озаптят инфлацията и да не съсипят напълно икономическата активност и тогава стана ясно, че от една страна цените на потребителските стоки и услугите ще продължан да растат, и то по-бавно от ръста на доходите, а от друга – че лихвите по кредитите също ще се увеличават в близко бъдеще. Тепърва започват да се усещат и опасенията за растяща безработица в следствие на настъпващата рецесия.

Имотният пазар обичайно реагира инерционно на промени в средата – ако човек е решил да купува жилище, той не се отказва веднага, щом види цена, която не може да си позволи, както и продавачите не спират да продават, ако не намерят купувач тутакси. Затова и началото на  2022 г. изглеждаше като продължение на 2021 г., когато беше постигнат най-големия ръст на цените на имотите у нас от 2008 г. насам, а именно – цели 15%. Годината започна със запазен обем сделки и то на високи цени. Второто тримесечие на 2022 г., въпреки вече проблемната ситуация с цените на горивата, беше достигнат абсолютен връх – най-високи ценови нива на имотите в България за последните 14 години. След това, обаче, пазарът най-сетне реагира на вече променената обстановка и в третото тримесечие на миналата година беше отчетен първи спад на сделките с имотите – 15% по-малко в сравнение със същия период на предходната година в София, 10% по-малко в Пловдив, 8,4% по-малко във Варна и т.н., като в общата тенденция са намаляване на сделките попадат и летните, и зимните курорти. Единственият град със слабо увеличение на броя имотни сделки – само 1,7% - се оказа Благоевград. Агенцията по вписванията все още не е публикувала данните за последното тримесечие на миналата година, но единодушната оценка на експертите е, че тенденцията на спад се задълбочава.

Намаляване на броя на сделките, разбира се, не означава автоматично (и определено не веднага) намаляване на цените на имотите. Първоначално – и България в голяма степен е именно в тази ситуация в момента – купувачите започват се въздържат да купуват, докато цените в обявите за имоти си стоят все така високи. Рецесията, в която влиза ЕС предизвиква замисляне за бъдещите доходи, ръстът на лихвите поставя под въпрос обслужването на вноските по кредитите, а съмненията за твърде надценени имоти пък правят купувачите предпазливи.  Имонтите сделки винаги са отнемали време, затова е необходимо да мине известен период без много сделки на обявените цени, за да могат продавачите също да осъзнаят, че промяната на пазара е трайна и че ще им се наложи коригират цените и очакванията си. Именно това е платото, в което се намираме в момента – цените спряха да растат трескаво, сделките осезаемо намаляха, но продавачите все още сякаш не са готови да се откажат от амбициозните си цели. Бизнесът в случая реагира по-бързо – в процеса на преговори вече се предлагат отстъпки в порядъка на 10-15% от първоначално обявената цена, когато продавачът е фирма и това е още един знак за евентуалното понижение на цените в близко бъдеще.