ЩЕ ПРОДЪЛЖИ ЛИ ПОСКЪПВАНЕТО НА ИМОТИТЕ У НАС?- 2

25 ЯНУАРИ 2023

Какво е имотен балон и има ли той почва у нас

По въпроса има ли в момента имотен балон в България различните групи заинтересовани лица – продавачите, компаниите-строители, брокерите на недвижими имоти и финансовите институции, финансиращи голяма част от сделките са учудващо единодушни в твърдението си, че въобще не става въпрос за балон до момента, а просто за прекомерно търсене, което до съвсем скоро буташе цените нагоре. Това може и да е вярно, но един от големите проблеми с балоните е, че те е трудно да бъдат идентифицирани като такива, докато не се спукат.

По дефиниция за имотен балон може да се говори, когато когато пазарните цени на недвижимите имоти започнат да растат бързо и стигнат до т.нар. неустойчиви нива, след което бързо спадат. Периодът на ръст на цените често се нарича „пяна“, а моментът, в който те тръгнат надолу – пукане на балона. Икономистите са на мнение, че имотните балони имат значително по-негативно въздействие върху икономиката в сравнение с финансовите балони на фондовите пазари. Причината е, че обичайно зад повишените цени на имотите стоят кредити, а при срив на пазара нараства делът на необслужваните заеми, оттам – лихвените проценти по кредитите, а това пък от своя страна забавя икономическата активност като цяло. Тази теория се доказва и емприрично – имотните балони обичайно са следвани от икономически спадове и изследователите твърдят, че между двете има причинно-следствена връзка. За съжаление имотните балони са неизбежни, колкото и предпазливи и разумни да са играчите на пазара. Ако сривовете на цените на ценните книжа се наблюдават средно на всеки 13 години, продължават около две години и половина и водят до обща загуба, равняваща се на около 4% от БВП, то – според данни на Международния валутен фонд – имотните балони се срещат значително по-рядко, но периодите на спад са два пъти по-дълги и щетите за икономиките са два пъти по-големи. От тази гледна точка става критично важно пазарите да се наблюдават внимателно и да се търсят ранни симптоми за надуването на имотен балон.

Методики за такова наблюдение вече съществуват, въпреки постоянните спорове между водещи икономисти възможно ли е въобще предварителното разпознаване на имотния балон. Чуват се и някои крайни мнения, според които централните банки трябва да се наместват на пазара, в случай че се появят знаци за имотен балон, както и че въвеждането на данък върху стойността на земята би направило притежаването на неизползваеми недвижими имоти нерентабилно и би уравновесило пазара, предотвратявайки въобще появата на балони. Тъй като и двете идеи са по-скоро теоретични упражнения, остава единствено наблюдението на пазарите и въздържане от покупки, ако се открият знаци за балон. Основните индикатори за това са в две посоки – на оценката на имотите и на дълга, генериран от тях.

Индикаторите, свързани с оценката на имотите измерват основно тяхната достъпност, т.е. колко са скъпи на фона на това, което хората могат да си позволят. Един от най-често срещаните показатели е съотношението между цената на имота и дохода, т.е. средната цена на имотите на определено място, разделена на средния доход на домакинството там. Резултатът се изчислява в проценти или в години – колко години доход са необходими за покупката (респективно – за изплащането) на имот. Друг подобен показател е съотношението депозит към доход и той мери колко достъпна за домакинствата като размер е сумата самоучастие в покупката на имот (финансовите институции не отпускат под формата на кредит цялата нужна сума – купувачът трябва да има определено количество собствени средста и този показател мери именно доколко постижима е тази сума за средното домакинство). Индексът на достъпността пък е съотношението между месечните разходи за ипотеката (обичайно – размера на вноската, ако няма други допълнителни разходи) към размера на разполагаемия доход.

Индикаторите за дълг са доста подобни: съотношението жилищен дълг към доход, например, се изчислява като всички разходи по имота – ипотека, комунални разходи, данъци и т.н. се разделят на доходите в домакинството.

Всички тези индикатори се проследяват в динамика – т.е. как се променят с времето, както и се сравняват със стойностите и движението, които са имали при предходни имотни балони.

Два интересни макроикономически показателя за наличие на имотен балон са темпът на нарастване на цените на жилищата спрямо цените на наемите, коефициентът на собственост и коефициентът на заетост. По отношение на цените се счита, че ако тези на жилищата растат по-бързо от наемите, това е индикатор за наличие на имотен балон. За ориентир - в годините преди финансовата криза от 2008 г. ръстът на наемите на годишна база в САЩ е бил 3%, а на цените на имотите – 6%. Ако ръстът на цените на недвижимите имоти значително изпреварва ръстът на доходите, то това вече е червена лампа за евентуален имотен балон.

Коефициентът на собственост пък показва каква част от домакинствата притежават собствени жилища. Смята се, че ако коефициентът на собственост расте и заедно с него се наблюдава ръст на доходите в домакинствата, то това е симптом за здравословно развиващ се пазар. Ако той осезаемо изпреварва ръста на доходите, това е знак за прекомерно ипотечно кредитиране, ръст на цените на имотите много над справедливата им стойност, а оттам – и вероятнет балон.

Подобна е ситуацията и с коефициента на заетост – ниските му нива могат да означават или свръхпредлагане в следствие на строителство и тогава цените трябва да вървят надолу, или спекулативни покупки и продажби, в случай че цените растат. Според различни оценки в момента в София около 30% от жилищата са празни и то в ситуация на доскорошен главоломен ръст на цените.

UBS, една от водещите компании за финансови анализи, публикува наскоро собственото си изследване Global Real Estate Bubble Index 2022 (целият доклад може да бъде намерен тук), в рамките на който се изследват имотните пазари в 25 града по света (за съжаление София не е сред тях). Според резултатите от него има висок риск от имотен балон в редица европейски градове и в следствие на новите макроикономически реалност вероятно в близко бъдеще ще сме свидетели на спукването му (синтезирани и изключително добре визуализирани основните заключения от изследването на български могат да се намерят тук).

И на последно място, абстрахирайки се от всякакви финансови показатели и задълбочени проучвания, остава здравият разум. Преди да реши дали има балон или не и да се впусне в покупки, човек е добре да си зададе въпроса при какви обстоятелства апартамент в Младост в София би струвал колкото (или малко повече) от апартамент в Дюселдорф, например, който е в челната десятка на най-добрите за живеене градове по света. И чак след като намери задоволителен отговор, да задлъжнее за цял живот.