ЩЕ ПРОДЪЛЖИ ЛИ ПОСКЪПВАНЕТО НА ИМОТИТЕ У НАС?- 3

26 ЯНУАРИ 2023

Неясната 2023

И все пак – какво да очакваме от имотния пазар през  2023 г.? Всички са единодушни, че това е края на дългия период на растящите цени. Платото в момента едва ли ще бъде безкрайно дълго. Оптимистичните прогнози са за между 10% и 15% спад на цените на недвижимите имоти през настоящата година, но това така или иначе е размера на отстъпките, които могат да се договорят и в момента. Вероятно до края на годината спадът в цените ще още по-голям – от една страна се очаква намаляване на цените, на които се обявяват за продажба имотите, а от друга – допълнителни отстъпки в процеса на преговори с евентуалните купувачи. Още от сега компаниите-посредници при търговията с недвижими имоти съветват клиентите си да подхождат рационално към предлаганите по-ниски цени от страна на вече налични купувачи пред перпесктивата да се чака този, който ще плати сума, постижима през миналата година, но вече под въпрос през тази.

Вероятно през тази година ще се оформи по-ясно и още една тенденция - диференциране на цените според районите, в които се намират имотите. Ако до момента посоката беше нагоре, независимо дали става въпрос за апартамент до Докторската градина, Люлин 1 или Бургас, през настоящата година атрактивността на района, инфраструктурата, достъпността и въобще предлаганото качество на живот ще се окажат съществен фактор за сериозно намаляване или запазване на досегашните цени. Същото важи и за качеството на строителството и за енергийната ефективност на имотите, особено през призмата на ръста на разходите за ток и отопление.

Растящите лихви по кредитите пък се очаква да охладят ентусиазма на купувачите, които търсят имоти с идеята да ги продадат след известно време с печалба. Ипотечните кредити също отбелязаха исторически връх през миналата година – сумата, отпусната за първите осем месеца е 4,3 млрд. лв., което е ръст с  30% спрямо нивата от 2021 г., а броят отпуснати кредити е най-голям от 2007 г. насам (всъщност оттогава се води тази статистика). Безметежното време на ниските лихви, обаче, приключи – след вдигането на основните лихвени проценти от централните банки както в ЕС, така и в САЩ, търговските банки също коригират собствените си кредитни условия. За момента българските банки са сякаш в инерцията на евтините пари, но лихвеният ръст е неизбежен, а това няма как да не се отрази на размера на погасителните вноски.  По-висока погасителна вноска в ситуация на растящи доходи не била проблем, но макроикономическите прогнози са за рецесия, т.е. значително по-бавно нарастване на доходите и реално намаляваща покупателна способност заради инфлацията. Ефектите от това за имотния пазар вероятно ще бъдат в две посоки – въздържане от покупка точно сега и продажби на имоти, чиито ипотеки междувременно са станали невъзможни за обслужване. Някои финансисти вече съветват евентуалните кредитополучатели да се откажат от покупка на имот с кредит в момента, ако в бъдеще няма да са в състояние да се справят с увеличение на вноските със суми от 100 лв. до 200 лв. месечно. Сама по себе си тази сума не твърде висока, но в комбинация с настоящата инфлация на практика прави неясни средствата, с които домакинствата ще разполагат в бъдеще. Именно това би отказало доста хора от покупка на имоти в момента, а този спад в търсенето  от своя страна би трябвало да допринесе допълнително за спада на цените на недвижимите имоти. Подобно увеличение на лихвите по вече отпуснати кредити пък е възможно да затрудни кредитополучателите до толкова, че заемите им да станат необслужвани. В такива случаи продажбата на имота е възможен изход от спирала на свръхзадлъжняване. Това пък би довело до допълнително предлагане на пазара и респективно – до намаляване на цените.

Отново цените, но този път на строителните материали вероятно ще доведе до утихване на интереса към новото строителство, както и до известно разместване на пластовете в сектора на строителните предприемачи. Според председателя на Националната асоциация на строителните предприемачи инж. Шопов инфлацията при стоителните материали е между 50% и 150%, което от своя страна води до повишение от порядъка на 60%-70% на крайните продукти. През тази призма станалите така привлекателни напоследък нови жилища и офисни площи вероятно загубят немалка част от потенциалните си купувачи – просто имотите ще се окажат прекалено скъпи и недостъпни.  Нови, както и малки фирми, които отскоро се занимават със строително предприемачество и не разполагат с достатъчно опит и финансови резерви е възможно да не оцелеят през настоящата година – просто цената на предлаганите от тях имоти е доста вероятно да се окаже непосилна за купувачите, а намаляване да не е възможно заради високата себестойност.

До известна степен компенсация за купувачите са т.нар. сделки на зелени, при които цените са с 20% до 30% по-ниски, в сравнение с вече готови и завършени имоти. Цените на строителните материали, обаче, се покачват и за компаниите, предлагащи имоти на зелено, което означава, че те или трябва да работят на загуба, или да индескират цените по вече сключени договори. Второто, особено ако съответните клаузи в договорите не са прецизирани, е възможно да предизвика вълна от съдебни дела. Във всички случаи договорите на зелено ще претърпят промени – както купувачите ще станат по-внимателни и чувствителни към клаузи за индексация, така и предприемачите ще се опитат да намалят бъдещите рискове от още по-голямо покачване на цените на материалите.

В заключение – въпреки, че 2023 е в състояните да поднесе не малко изненади, вероятността цените на имотите в България да тръгнат, макар и бавно и предпазливо, надолу е доста голяма. През тази година ще наблюдаваме предпазливостта на купувачите, склонността към компромиси на продавачите и борбата за оцеляване на строителните предприемачи.